Entziehung des Wohneigentums bei zahlungsunwilligen Mietern WEG §§16 und 18 werden bedeutungsvoll
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| Die Finanzkrise wird auch bald einige Wohnungseigentumsgemeinschaften erreichen. Somit werden die §§16 und 18 WEG zunehmend von Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Nach §16 Abs. 2 ist jeder Eigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung im Verhältnis seines Anteils zu tragen.
| Was aber ist, wenn die Zahlungen aufgrund von Liquiditätsproblemen von einem oder mehreren Eigentümern ausbleiben? Die Eigentümer haben nach dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes seit dem 01.07.2007 die Chance, rückständiges Wohngeld im Zwangsversteigerungsverfahren zum Teil vorrangig geltend zu machen. Nach §10 Abs. 1 Nr. 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) sichert die Gemeinschaft vor dem Ausfall von Wohngeldansprüchen ein begrenztes Vorrecht.
Dieses Vorrecht der Gemeinschaft besteht für die Wohnungseigentümer vor den Realrechtsgläubigern aus fälligen Ansprüchen auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßgebend ist die Beschlagnahme des Wohnungseigentums durch das zuständige Amtsgericht. Rückständige Wohngelder können nur zeitlich begrenzt vorrangig geltend gemacht werden. Es erfasst die laufenden und rückständigen Wohngelder aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Ferner ist die Höhe auf 5% des Verkehrswertes beschränkt. Die Anmeldung der Rückstände erfolgt durch die WEG. Damit wird erreicht, dass die Gemeinschaft als Inhaberin der Beitragsansprüche gilt.
Diese für die Wohnungseigentümer sehr günstige gesetzliche Absicherung, wirkt sich bei Finanzierungen und den Bewertungen von Eigentumswohnungen künftig eher negativ aus. Die Banken werden bei der Finanzierung bereits mögliche vorrangige Wohngeldansprüche als Belastungen berücksichtigen.
Viel zu selten nehmen die Eigentümer den §18 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) in Anspruch. Absatz 2 Satz 2 des vorgenannten Paragraphen regelt, dass die Eigentümer mit einfacher Mehrheit den Eigentumsentzug beschließen können, wenn sich ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen der Lasten– und Kostentragung (§16 Abs. 2 WEG) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet.
Wichtig ist hierbei nicht der Verkehrswert sondern der E I N H E I T S W E R T. Das ist der Wert, der vom zuständigen Finanzamt zur Ermittlung der Grundsteuer herangezogen wird. Er ist deutlich geringer als der Verkehrswert und die Überschreitung der Grenze nach §18 Abs. 2 Satz 2 ist in vielen Fällen schnell erreicht.
Der jeweilige Verwalter der WEG hat den säumigen Eigentümer vorab zu mahnen und ihn auf die Möglichkeit des Beschlusses nach §18 WEG deutlich hinzuweisen. Die WEG kann dann das Veräußerungsverlangen mit einfacher Mehrheit beschließen. Die sachliche Entscheidung aus diesem Beschluss muss anschließend von einem Gericht getroffen werden. Das Gericht prüft hierbei aber nicht, ob der Entziehungsanspruch materiell besteht. Das ist Sache des zuständigen Zivilgerichts.
Den Wohnungseigentümern stehen somit einige "Werkzeuge" zur Verfügung, von zahlungsunwilligen Eigentümern noch Wohngeldforderungen zu erhalten.
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